Baurecht – Das gibt es zu beachten

Dr. Patrick Stach ?ber das Baurecht

Grund und Boden sind teuer, wei? Dr. Patrick Stach. Dennoch ist der Traum vom eigenen Haus nicht gebrochen. Daher nutzen viele Leute die M?glichkeit, auf einem fremden Grundst?ck, mit Erlaubnis des Grundst?ckeigent?mers, ein Haus zu errichten. Jedoch gibt es hier einige Dinge zu beachten, die bei Nichtbeachtung schnell den Traum vom eigenen Haus zu einem Albtraum werden lassen. Was es genau zu beachtet gibt, haben wir bei Rechtsanwalt Dr. Patrick Stach von der Stach Rechtsanw?lte AG (St. Gallen) nachgefragt:

– Was ist ein Baurecht?
– Was ist der Baurechtszins?
– Gibt es verschiedene Modelle?
– Wer besitzt Land, auf dem Baurecht vergeben werden kann?
– Was ist beim Erwerb eines Baurechts zu beachten?

WAS IST EIN BAURECHT?

In der Schweiz ist es jedem Grundst?ckseigent?mer gestattet, das eigene Grundst?ck mit einem Baurecht zu belasten. Hierf?r ist ein Eintrag als Dienstbarkeit in das Grundbuch notwendig, erl?utert Stach. Das Baurecht durchbricht damit das sogenannte Akzessionsprinzip, das festlegt, dass Bauten immer Bestandteil des Grundst?ckes sind. Das Baurechtsgrundst?ck ist ein Baurecht, das selbstst?ndig und dauernd als Grundst?ck ins Grundbuch aufgenommen ist. So wird das Grundst?ck fungibel, wie jedes andere Grundst?ck auch, unter dem Vorbehalt, dass die Befristung einschr?nkt. Das Baurecht wird zwischen zwei Parteien geschlossen.

-Baurechtsgeber: Eigent?mer des Bodens, der baurechtsbelasteten Liegenschaft
-Baurechtsnehmer: Eigent?mer der auf fremdem Grund errichteten Geb?ude.

Das Baurecht kann befristet sein, muss es aber nicht. Es gibt n?mlich eine Ausnahme, wie Patrick Stach informiert. Selbstst?ndige und dauernde Baurechte m?ssen auf Minimum 30 Jahre und Maximum 100 Jahre befristet sein.

Damit diese Vereinbarung f?r beide Vertragsparteien erfolgreich ist und keine Missverst?ndnisse zwischen Leistung und Gegenleistung entstehen, sind die Wahl des Baurechtsmodells und die Vertragsausgestaltung sehr wichtig. Zu den wichtigsten Regelungspunkten geh?ren die Dauer des Baurechts, die H?he und der Anpassungsmechanismus des Baurechtszinses sowie Regeln ?ber das Ende des Nutzungsrechtes. Diese Regel wird auch Heimfallregel genannt.

WAS IST DER BAURECHTSZINS?

Durch die Einr?umung des zeitlich begrenzten Nutzungsrechtes wird ein Baurechtszins f?llig, erkl?rt Patrick Stach. Dabei gibt es keine Richtlinien, die die Festlegung dieses Zinses bestimmen, sondern die konkreten Verh?ltnisse sind hier entscheidend.

-Handelt es sich um eine Wohn- oder Gewerbeliegenschaft?
-Soll ein Kindergarten oder ein sozialer Wohnungsbau errichtet werden?
-Wem geh?rt das Grundst?ck?
-Handelt es sich bei dem Baurechtsnehmer um eine gemeinn?tzige Organisation?
-Ist das Grundst?ck bereits ?berbaut?

Zus?tzlich besteht die M?glichkeit, den Baurechtszins mit einem Teuerungsindex, zum Beispiel hinsichtlich der Grundst?ckspreisentwicklung, oder bei Mietverh?ltnissen mit dem Referenzzinssatz zu belegen. Des Weiteren gibt es partnerschaftliche Modelle, vor allem im Kanton Basel-Stadt verbreitet, in denen der Grundst?cksbesitzer und der Baurechtsnehmer eine l?ngerfristige Kooperation eingehen und den finanziellen Nettoertrag des Grundst?cks nach Ma?gabe ihrer Investitionen aufteilen. ?blicherweise wird der Baurechtzins regelm??ig an die ver?nderten Verh?ltnisse angepasst, vor allem wenn sich die Grundst?ckswerte ?ndern. Zur Sicherstellung des Zinses hat der Grundst?ckseigent?mer Anspruch auf ein gesetzliches Pfandrecht f?r das Baurechtsgrundst?ck. Dieses Pfandrecht umfasst drei Jahreszinsen, erl?utert Stach.

GIBT ES VERSCHIEDENE MODELLE?

Bei der Vergabe von Baurecht sind in der Praxis zwei Modelle m?glich. Das Z?rcher oder das Basler Modell, f?hrt Patrick Stach aus. Dabei ist, je nach Modell, die Gestaltung des Baurechtzinses unterschiedlich. Im Z?rcher Modell wird der Baurechtszins nur einmal f?llig und der Zins wird f?r die gesamte Laufzeit des Vertrages festgesetzt. Beim Basler Model hingegen wird eine Formel bestimmt, die k?nftige Zinsanpassungen vorgibt. Unter Ber?cksichtigung dieser Formel wird der Zins immer wieder neu berechnet.

WER BESITZT LAND, AUF DEM BAURECHT VERGEBEN WERDEN KANN?

In den meisten F?llen vergeben Personen oder Institutionen Baurecht an den Grundst?cken, die ?ber viel Land verf?gen, informiert Patrick Stach. Dazu geh?ren vor allem:

-Kirchengemeinden
-Kommunen und andere staatliche Stellen
-Gemeinn?tzige Einrichtungen
-Immobilieninvestoren und professionelle Verm?gensverwaltungen

In vielen F?llen wird das Baurecht vergeben, um ?ffentlichen Wohnraum zu schaffen. Gleichzeitig profitiert der Baurechtsgeber aber nat?rlich auch von einer langfristigen Einnahme und damit auch von einer Verm?genssicherung.

WAS IST BEIM ERWERB EINES BAURECHTS ZU BEACHTEN?

Der Baurechtsnehmer hat sich an die vertraglich festgelegten Inhalte und den Umfang des Baurechts zu halten. So muss der Erbauer Lage, Gestalt, Ausdehnung, Zweck der Bauten, Benutzung nicht ?berbauter Fl?chen, Baurechtszins und weitere vertragliche Bestimmungen immer im Hinterkopf haben, betont Stach. Die Voraussetzung daf?r ist die ?ffentliche Beurkundung und ein Eintrag im Grundbuch. Durch den Erwerb des Baurechts erh?lt der Baurechtnehmer automatisch ein Vorkaufsrecht. Dabei muss der Vorkaufsberechtigte aber die gleichen Bedingungen, Preise und Auflagen erf?llen wie die Mitbewerber, erkl?rt Patrick Stach abschlie?end.

Keywords:Patrick Stach, Dr. Patrick Stach, Patrick Stach St. Gallen, Patrick Stach Stach Rechtsanw?lte AG, Stach Rechtsanw?lte AG

adresse

Powered by WPeMatico